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深圳房产-房子涨价卖方违约说配偶不同意卖怎么办

2020-04-30 14:23:06 来源：祝祥霞

卖方违约理由 Top 1

深圳二手房交易市场自2019年双十一降豪宅税以来，无论是否豪宅都迎来了一波房价涨幅，即便是2020新冠疫情全球经济受挫期间，深圳房价依然持续走高。

每一波房价涨幅，都会伴随着一波二手房交易的违约潮，每一波违约潮，买方都会遭遇卖方似曾相识的违约借口：老婆（老公）不同意卖。

卖方违约情景剧

卖方：不好意思啊，我老婆（老公）不同意卖。

买方：我跟你签了合同，付了定金，监管了首付，甚至还卖了自己原来的房，你现在说你老婆（老公）不同意卖，这……

卖方：哎呀真是不好意思，她（他）不同意我也没办法。

买方：房产证就写你一人名字，你老婆（老公）不同意跟我有啥关系啊？

卖方：你不知道，这是婚后购房，夫妻共同财产。

买方：…… 夫妻共同财产，共同财产你倒是登记在俩人名下呀！

卖方：这…哎，反正她（他）就不让卖。

买方：你们家两口子不商量好就出来卖房的吗？你当你卖的是白菜吗？

卖方：哎……

买方：……

（本故事纯属虚构，如有雷同，只怪祝律师实在太懂卖方……的违约借口）

故事续集

买方搜索深圳房产律师，联系北京市盈科（深圳）律师事务所祝祥霞律师，咨询解答如下：

1、房子是夫妻共同财产，登记在卖方一人名下，卖方个人与我签订的合同有效吗？

房产律师答：买卖合同有效。买方无需担心所签订的房屋买卖合同无效而只能拿回定金、首期款等问题，买卖双方签订的房屋买卖合同不因卖方擅自处分行为产生任何效力瑕疵。

法律依据：广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（粤高法〔2017〕191号）第7条规定，“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持：……（五）部分共有人擅自出卖共有房屋的；……”

2、作为买方，我能不能要求继续交易，强制执行把房子过户到我名下？

房产律师答：卖方违约，买方有权要求按原合同条款继续交易，如协商和督促履约不成，买方有权起诉要求卖方把房子过户至买方名下。

3、那卖方配偶坚持说不同意卖有没有影响？

房产律师答：区分不同情况影响不同：如买方有证据证明卖方配偶在卖方签合同时知情而未表示反对的话，则卖方配偶即使在买方诉请继续交易强制过户的诉讼中表示不同意售卖，对买方也没有影响。反之，则可能阻碍买方强制过户的诉求。

法律依据：广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（粤高法〔2017〕191号）第19条：“夫妻一方擅自出卖共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的，人民法院应当依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。但有以下情形之一的，可以判决合同继续履行：

（一）夫妻另一方追认买卖合同的；

（二）买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的；

（三）买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期间提出异议的；

（四）有其他情形，可以认定买受人属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。”

4、我们买方在购买婚内房产但登记在夫妻一方名下这种房子时，应该注意些什么？

房产律师答：买方可以做这些事：1、向中介了解卖方配偶是否知情和同意销售房产并保存证据（如微信聊天记录，通话录音等）；2、看房时如卖方配偶在场，注意拍摄视频或保存录音；3、要求卖方配偶在买卖合同上签名；4、签订买卖合同后，及时支付房款，尽早收楼并占有房产。5、尽可能缩短交易周期，降低违约风险。必要时委托房产律师陪购。

5、作为买方，遭遇卖方违约后我也不想要房了，可以吗？

房产律师答：可以。买方可以收集保存卖方违约的证据，与卖方协商解除合同并主张损失赔偿。

6、作为买方，我合同中违约责任是双倍返还定金或者总房款20%的违约金，二者怎么选？

房产律师答：选择权在守约方（买方）手里，买方可以选择对自己最有利的违约责任承担方式。一般而言，定金金额都低于总房款的20%，故守约方可选择返还定金+20%违约金的方式来主张赔偿。

7、总房款20%的违约金能得到法院支持吗？

房产律师答：法院关于买方诉请违约金的支持比例会根据买方损失情况存在不同判决。如买方损失高于总房款的20%，则买方的诉请可能会被全额顶格支持，反之，法院则可能会依据违约方的请求调低违约金比例。个中尺寸拿捏，个案差别巨大，建议咨询专业房产律师，不可照搬适用。

以上，房屋买卖合同中，卖方配偶提出签约卖方无权处分夫妻共同财产之异议问题答疑，系盈科深圳律师事务所祝祥霞律师原创整理。更多关于二手房交易法律问题探讨，欢迎添加本文作者微信：13751017258。

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